Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация жилого помещения: понятие, принципы, объекты, стороны договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Граждане РФ, занимающие ЖП в гос. и муниц. жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хоз. ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях соц. найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также НСЛ в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. ЖП передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе НСЛ.
Передача ЖП в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами гос. власти или органами МСУ поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим ЖП в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и гос. пошлина не взимается.
В договор передачи ЖП в собственность включаются НСЛ, имеющие право пользования данным ЖП и проживающие совместно с лицами, которым это ЖП передается в общую с несовершеннолетними собственность,.
Право собственности на приобретенное ЖП возникает с момента гос. регистрации права в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение вопроса о приватизации ЖП должно приниматься по заявлениям граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.
Для принятия этого решения необходимо предъявить в агентство по приватизации документы :
— договор соц. найма;
— ордер или решение на занятие данного помещения ;
— доверенность на представление док-тов в государственную регистрацию ;
-форма 7 и форма 9.
Договор оформляется в письменном виде и подписывается всеми старше 14 лет. Гос. пошлина при подписание не взимается. Договор подлежит гос. регистрации в Российской регистрационной службе.
Договор о приватизации жилого помещения
В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан РФ, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей.
До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»1 бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживавшие в жилом помещении по договору социального найма.
Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживавшие в жилом помещении по договору аренды (ком мерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.
Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона о приватизации жилищного фонда.
Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».
Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг. ХХ в., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (и не предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежавшего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники получения средств для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.
Ограничение круга субъектов бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии «возвращения долгов», тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову «граждане» законодатель добавил слова «Российской Федерации».
В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой — два вида субъектов: во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда; во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.
Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.
Согласно ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.
В первоначальной редакции Закона о приватизации жилищного фонда (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.
Такое непродуманное изменение нормы могло повлечь негативные последствия, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем ГК РФ как применялся, так и будет применяться, поскольку следует иметь в виду следующее: во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет; во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время.
Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Однако если этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, станут незаконными и будут подлежать отмене в судебном порядке.
Авторы новеллы, внесенной в Закон о приватизации жилищного фонда, имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить существенные условия данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора.
Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав.
Регистрация имеет правообразующее значение.
Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.
Применение Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» к отношениям, связанным с жилищным фондом общественных организаций
Наверное, следует сразу же оговориться, что жилищный фонд, принадлежащий общественной организации, безусловно, является частным жилищным фондом, и, строго говоря, о приватизации как таковой речь идти не может. Однако в постановлении Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»» рекомендовалось общественным организациям осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.
Принятие этой нормы представляется весьма оправданным, особенно если учитывать время принятия (1991 г.). Дело в том, что имущество общественных организаций до принятия законодательных актов 90-х гг. XX в. во многом отождествлялось с государственным имуществом и соответственно правовое регулирование было аналогичным. При рассмотрении норм ЖК РСФСР 1983 г. даже из названий глав («Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда», «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда») видно единое регулирование государственного и общественного жилищных фондов.
Анализ норм жилищного законодательства и приведенной выше нормы Постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. позволяет сделать вывод о том, что бесплатно приобрести жилое помещение, находящееся в жилищных фондах общественных организаций, могли граждане и члены их семей только при соблюдении двух условий: во-первых, жилое помещение должно было быть предоставлено по договору найма в соответствии с нормами ЖК РСФСР. Жилое помещение, предоставленное по договору аренды или коммерческого найма, можно было приобрести только до 31 мая 2001 г., т.е. до вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»», исключившего пользователей по указанным основаниям из приватизационных правоотношений; во-вторых, наряду с желанием нанимателя и всех совместно проживающих с ним совершеннолетних и несовершеннолетних членов его семьи от 15 до 18 лет должно быть получено согласие общественной организации, которой принадлежало жилье на праве собственности, на передачу жилого помещения в порядке и на условиях Закона о приватизации жилищного фонда.
Представляется, что рассмотренная норма, впрочем, как и все постановление, сыграла свою роль и должна быть отменена. Причин несколько. С одной стороны, в настоящее время количество общественных организаций в России резко увеличилось, с другой — сегодня общественные организации не вправе предоставлять жилое помещение по договору социального найма. По всей видимости, рассматриваемая норма уйдет в историю вместе с приватизацией жилищного фонда.
Условия приватизации жилых помещений
До 1992 года все жилые помещения, то есть квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, общежитии (за исключением частного жилого фонда), находились в ведении государства.
Граждане пользовались жилым имуществом по договору социального найма и имели ограниченные права по его использованию.
На сегодняшний день жители Российской Федерации имеют право свободного выбора: либо стать собственником жилья, либо же и далее проживать в качестве нанимателя.
Для очень многих наших сограждан приватизация квартиры или комнаты, в которой они проживают, является практически единственным доступным способом приобрести в собственность объект недвижимого имущества.
Однако до подачи заявления о приватизации жилого помещения, необходимо ознакомиться с существующими требованиями ее проведения.
О порядке и основных условиях приватизации мы расскажем в этой и последующих статьях.
Принципы приватизации жилища и его объекты
Принципы приватизации включают несколько идей, которые лежат в основе законов, регулирующих его приватизацию. Они включают:
- передаче должно полежать жилье, которое лицо использует по договору социального найма;
- помещение для жилья, которое подлежит приватизации, должно являться постоянным местом проживания лица;
- оформление передачи происходит с помощью договора, который заключает наниматель и собственник жилищного фонда, в состав которого включено нанимаемое помещение;
- передача жилого помещения осуществляется бесплатно;
- приватизация может быть осуществлена только 1 раз;
- сроки бесплатной приватизации жилья ограничены.
В число объектов приватизации могут быть включены помещения государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда. Жилье может быть у государства и муниципальных учреждений в соответствии с правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Понятие объектов, их классификация
Объект приватизации — это муниципальное имущество, которое переходит в частную собственность. Однако если речь идёт о бесплатной приватизации жилья, то объект должен иметь ряд свойств:
- находиться в собственности у муниципального образования;
- относиться к категории жилой недвижимости;
- не иметь оснований для запрещения приватизации;
- передаваться в пользование гражданам с помощью договора социального найма.
Каждый из объектов может классифицироваться по следующим признакам:
- По виду собственности – муниципальное и государственное жильё.
- По характеристике помещений (согласно ст. 16 ЖК РФ): дом или часть дома, квартира или часть квартиры, комната.
- По категории использования: жильё социального фонда (приватизируемое в общем порядке) и жильё специальных фондов (служебное и т. д.). Специальный фонд может быть приватизирован только с согласия собственника.
Необходимо выделить, что в жилищной сфере одним из действенных преобразований является приватизация. В законе можно встретить основные принципы осуществления приватизации.
В учебной литературе термин приватизация встречается довольно часто и трактуется по-разному, например, под приватизацией понимается особая система экономических отношений, которые возникают в связи с изменением формы собственности на государственную и частную.
Под приватизацией понимается осуществление различных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства, а также усиление роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности.
Приватизация впервые появилась и на законодательном уровне, со вступлением в законную силу Федерального Закона « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991г. Данный ФЗ определяет приватизацию, как приобретение гражданами, акционерными обществами у государства в свою частную собственность предприятий, производств, участков, а также оборудований, зданий или сооружений.
В вышеуказанном законодательстве в ст. 1 указано также определение приватизации жилья, под которой понимается бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде, а для граждан РФ забронировавших занимаемые жилые помещения непосредственно по месту их бронирования.
Статья 217 Гражданского кодекса РФ также определяет понятие приватизации, под которой понимается передача в собственность граждан или юридических лиц определенного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Кроме того, согласно ФЗ « О приватизации жилищного фонда в РФ» право на бесплатную приватизацию имеют только те граждане, которые занимали жилые помещения по договору найма или аренды в домах муниципального или государственного жилищного фонда. Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
Следует обратить особое внимание на наш взгляд на то, что граждане, которые проживали в домах общественного жилищного фонда, не обладают правами на бесплатную приватизацию, согласно Федерального Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
А вот согласно нового законодательства России от 2001 г под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и юридических лиц
Следовательно, из всего вышеизложенного считаем, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, становятся их собственниками, а значит, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, то есть совершать любые действия, которые не противоречат законодательству.
В данной работе изложен и рассмотрен порядок приватизации в Российской Федерации, так как именно приватизация на мой взгляд содействовала становлению и развитию целого ряда новых экономических институтов, способствовала созданию условий для привлечения в российскую экономику иностранных инвестиций, ликвидации дефицита товаров и услуг на внутреннем рынке и пр.
Однако, несмотря на внушительные количественные итоги начальных этапов приватизации, а также ряд других положительных моментов, основные стратегические цели, заявленные в Государственной программе приватизации, практически достигнуты не были. На это есть много своих причин, но как мне кажется, основными негативными моментами приватизационного процесса в Российской Федерации были:
1) Слабая, а иногда и просто недостаточная, законодательная база проводимого процесса, недоговоренность возвращения собственности её первоначальному владельцу, в случае её не рационального использования.
2) Формальные гарантии прав трудящихся, но не исполнение их на практике на не государственных предприятиях.
3) Не использование на начальном этапе приватизации огромных по своим масштабам денежных средств в реальном секторе экономики, а простое их разворовывание.
4) Лоббирование крупными финансовыми группами выгодных им политических решений.
5) Малая информированность населения о ходе приватизационного процесса и о его задачах в целом.
6) Не учитывался опыт экономически развитых стран в подобного рода процессах.
Я считаю, что процесс приватизации, проводимый в России в конце XX века — начале XIX века имел огромное значение. Он затронул практически все сферы жизни российского общества, коренным образом изменив их.
На мой взгляд, приватизация государственной собственности была необходима для российской экономики, для оживления всех её сфер и отраслей. Мне кажется, приватизацию не стоило проводить такими ускоренными темпами. Не хватало четко сформулированного плана приватизации, подтвержденного законодательной базой.
Необходимо, чтобы все реформы и преобразования проводились последовательно, не отставая друг от друга и не забегая вперед, и это относится не только к проведенному процессу приватизации, но и ко всем российским реформам, они должны проводиться по четко определенной линии государственной политики в области экономики и не только.
Порядок оформления недвижимости в собственность
Процедура безвозмездного перехода муниципального и государственного имущества в приватную собственность состоит из таких этапов:
| Установление законных оснований | для реализации приватизационного процесса |
| Определение соответствия субъекта | объекта тем условиям, что закреплены законодателем |
| Сбор перечня | требуемой документации |
| Передача пакета документов в админитрацию | уполномоченную утверждать решение относительно возможности бесплатного перехода объекта недвижимости в частную собственность |
Приоритет законодательства о приватизации
Вопросы приватизации до сих пор вызывают оживленные споры и дискуссии. В начале 90-х годов, когда только начался этот процесс, не были прописаны основополагающие моменты, касающиеся передачи права собственности, и потому многие объекты продавались за бесценок, что нанесло огромные убытки для экономики страны в целом. Способы приватизации государственного и муниципального имущества, которые применялись в то время, зачастую противоречили основным положениям законодательства.
Однако со временем государство начало контролировать и регулировать данный процесс. Для этого были внедрены особые правила приватизации, применение которых стало обязательным, и которые помогали защитить интересы и права всех участников процесса.
Особенно значимым считается вопрос о соотношении норм гражданского права и действующих правовых актов о приватизации. Как показывает практика, между этими нормативами зачастую возникают противоречия, однако государство определяет, что приоритетом будет применение тех норм и догм, которые указаны в актах о приватизации. Так, в некоторых ситуациях требования ст.3 ГК РФ могут быть проигнорированы.
Таким образом, законодатель создает условия, при которых приоритет получают те правовые нормативы, которые упомянуты в специальных правовых актах, посвященных приватизации и ее ключевым положениям.
Государственный контроль
В соответствии с действующим законодательством приватизация муниципальных объектов предусматривает получение новым владельцем постоянного права собственности на них. Данная возможность предусматривается только в случае полной продажи недвижимости в пользу юридических или физических лиц, включая как частичную оплату, так и безвозмездное их предоставление.
Основываясь на действующем федеральном законодательстве, данная процедура представляет собой отчуждение права собственности в пользу заинтересованного лица, что говорит о том, что сама по себе она должна быть безвозмездной.
Данная практика является выгодной для государства за счет того, что далеко не всегда используется вся имеющаяся недвижимость, вследствие чего некоторые из них могут не только не использоваться по прямому назначению, но и являться убыточными для своего владельца.
За счет проведения приватизации государство не только обеспечивает дополнительный приток средств в свой бюджет, но в дальнейшем еще и начинает получать налоги, которые платит новый владелец имущества за его использование.
Главная суть данной процедуры заключается в том, что за счет ее проведения обеспечивается замедление или сокращение имеющихся темпов расширения экономики государства, и при этом растет доля частных секторов. В процессе проведения приватизации частные лица получают полный или частичный контроль над какой-либо государственной собственностью, что дополнительно позволяет увеличить конкурентоспособность экономики России, а также более эффективно использовать имеющуюся недвижимость.
Таким образом, приватизация представляет собой трансформацию уже имеющегося у государства недвижимости и ее эксплуатацию в соответствии с первоначально заложенным назначением. Также приватизация позволяет улучшить жилищные условия для населения, а также предоставить возможность государству задействовать различные социальные программы, призванные помочь людям льготных категорий.
Тема данного реферата «Приватизация жилых помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.
На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.
Приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.
В качестве госимущества выступают материальные ценности, которыми владеет, пользуется, распоряжается РФ и ее субъекты. В числе последних республики, области и края (в том числе автономные), города фед. значения. Муниципальная собственность — объекты, принадлежащие сельским и городским поселениям, прочим МО. Соответствующее определение закреплено в ГК, в 215 статье. Органами местной власти приватизация объектов муниципальной собственности осуществляется самостоятельно с учетом положений федерального законодательства. Территориальные структуры не отчитываются перед Госдумой или иным высшим органом.
Начало отечественной приватизации
Старт процедуре приватизации в нашей стране был дан в начале 1990 года, однако в полную силу он вошел уже после того, как произошел распад СССР на несколько суверенных государств. Стоит отметить, что разные эксперты по-разному оценивают результаты данной процедуры. Тем не менее, невозможно не заметить как положительные, так и отрицательные характеристики приватизационного процесса.
Среди факторов, которые сыграли негативное воздействие на становление экономики России того времени выделяют:
- игнорирование интересов субъектов РФ и не принятие во внимание особенности внедрения приватизационного процесса в тот или иной субъект;
- правительство поставило задачу в максимально сжатые сроки провести значительный объем приватизации по объектам народного хозяйства, что привело к созданию условий для развития коррупционных схем;
- способ передачи собственности был выбран на бесплатном основании, или же за символическую плату. Из-за этого многие объекты важного значения были переданы в частные руки, и в последствии уничтожены;
- приватизация промышленных объектов была в приоритете, и потому многие граждане не могли оформить собственность на свои жилые помещения, поскольку уполномоченные чиновники старались заниматься более выгодными для них сделками.
Итоги приватизационного периода в нашей истории по мнению многих являются неутешительными. В это время экономика понесла значительные потери, а коррупция достигла невиданных оборотов, что не сказалось благотворно на жителях нашей страны.
Понятие и функции приватизации
О приватизации государственного и муниципального имущества существует множество домыслов и мифов. И чтобы разобрать, в чем особенность данной процедуры, необходимо для начала разобраться, что же представляет собой этот процесс.
Под приватизацией понимают отчуждение имущества, которое ранее находилось под юрисдикцией государственных или муниципальных органов, в частные руки.
Вместе с тем, процесс передачи прав собственности происходит исключительно в том порядке, который ранее был установлен государством и утвержден на самом высоком законодательном уровне.
Стоит обратить внимание, что все сделки, которые связаны с приватизированным имуществом, относят к гражданско-правовым договоренностям, согласно с которыми стороны определены как приобретатель и отчуждатель. Исходя из этого, можно утверждать, что решение о приватизации конкретного объекта будет рассматриваться как одна из форм осуществления собственником своим правомочий по свободному распоряжению имущественными ценностями, которые находятся в его собственности.