Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру: подробная инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи
B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.
B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.
Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Шаг 3. Оценка недвижимости
Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.
Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.
Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:
- район расположения квартиры;
- удаленность от центра города;
- инфраструктура в микрорайоне;
- тип дома;
- этаж квартиры;
- количество комнат;
- особенности планировки;
- стоимость коммунальных платежей.
Шаг 5. Показ квартиры
Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.
Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.
Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.
Подготовка полного пакета документов на квартиру
Самостоятельное оформление продажи квартиры пошагово следующим этапом предполагает подготовку документального подтверждения прав продавца на совершение сделки. Прежде всего, это касается бумаг, удостоверяющих право владения и распоряжения имуществом. К таковым относятся: договор о приобретении путем купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда о передаче жилья в собственность, а также свидетельство о регистрации права на жилое помещение.
Также понадобится технический план, выданный не позднее пяти лет. Если со времени его выдачи проводилась перепланировка квартиры либо документ устарел, делается новый в БТИ. Когда недвижимость присуждалась в дар или по наследству, необходимо подтверждение налоговой службы отсутствия задолженностей. Покупатель вправе потребовать выписку из реестра прав, свидетельствующую, что объект не пребывает в залоге или под арестом. Этот документ не обязателен, предоставляется по требованию.
Переговоры и осмотр покупателем
О точной дате и времени показа стороны договариваются заблаговременно. Если жильё хотят посмотреть несколько покупателей, можно устроить просмотр в один день, но учитывая необходимый промежуток времени для переговоров с каждым по отдельности. Все ценные вещи и документы лучше спрятать от посторонних глаз.
Как показывает практика, первичный обзор квартиры длится недолго – покупатель лишь оценивает общее состояние жилья. При этом, вопросов у него может быть довольно много, и подготовиться к ним нужно заранее. Переговоры лучше проводить за чашечкой кофе, давая открытые, честные ответы – это поспособствует удачному завершению процесса.
В процессе разговора станет ясен состав семьи, которая хочет приобрести жилье. Можно осветить лучшие стороны, которые, наверняка покупателя заинтересуют. Например, если есть дети, рассказать о расположенной в двух шагах школе, молодежь порадует близкое размещение развлекательных заведений, парковки, для семей с пожилыми людьми хорошим подспорьем станет наличие в пешей доступности поликлиник, аптек.
Не нужно рассматривать первого, пришедшего на просмотр человека, как потенциального покупателя и идти ему на любые уступки, если нет нужды в быстрой продаже. Возможно, объект заинтересует других лиц, и квартира будет продана с большей выгодой. Если в процессе просмотра и выяснения всех нюансов было достигнуто соглашение о продаже, стороны договариваются о дате заключения предварительного соглашения и оформления задатка.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Составление договора купли-продажи
Предварительный договор о купле-продажи жилья дает продавцу гарантию, что покупатель не передумает покупать данную квартиру. В свою очередь для покупателя он гарантирует то, что собственник не продаст жилье кому-то другому. Продавец получает задаток за квартиру, что должно быть зафиксировано в предварительном соглашении.
ВАЖНО! Вместо предварительного договора купли-продажи иногда заключается соглашение о задатке или об авансе, обладающее юридической силой.
Это происходит только тогда, когда продавец объекта недвижимости и покупатель договорятся об условиях основной сделки.
Продавец недвижимости должен знать, что согласно законодательству между задатком и авансом имеются различия. Поэтому при составлении соглашения или договора надо правильно использовать юридическую терминологию, что позволит избежать проблем в будущем. Если продажа квартиры отменяется, тогда аванс возвращается покупателю.
Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.
Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:
- Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
- Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
- Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
- Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.
Как оформить куплю-продажу квартиры и зарегистрировать права собственности
Пройти процедуру можно через:
- Росреестр;
- ближайший офис МФЦ.
Алгоритм действий в обоих случаях одинаков, как и пакет документов:
- заявление;
- чек об оплате пошлины (2000 рублей);
- подтверждение права собственности на объект;
- выписка из ЕГРН (при необходимости выписка из домовой книги);
- техпаспорт (действует 5 лет с момента выдачи).
- паспорта продавца и покупателя;
- ДКП (3 экземпляра).
Оформление, как правило, занимает от 7-14 дней.
Покупка квартиры с обременениями может привести к финансовым потерям и проблемам, которые придется долго решать. Сервис ЕГРН.Реестр обезопасит от рисков, предоставив всю информацию о квартире в режиме онлайн.
Какие данные показывает полная выписка из ЕГРН:
- общие сведения об объекте (площадь, вид помещения, номер этажа и др.);
- местоположение и план помещения;
- текущего собственника;
- вид, номер и дату регистрации права;
- документы, по которым право собственности перешло текущему владельцу;
- историю владений;
- кадастровую стоимость;
- дату прекращения права собственности;
- наличие полного или частичного залога, других обременений;
- наличие ареста, запрета на перерегистрацию или других ограничений.
✍️ Регистрация сделки
После подписания договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности. Документы на регистрацию можно подать несколькими способами:
- непосредственно в Росреестре – срок регистрации до 7 рабочих дней;
- через МФЦ – срок регистрации увеличивается до 9 дней;
- через нотариуса – при нотариально удостоверенной сделке;
- через банк-кредитор – если в сделке используются ипотечные средства; уточняйте эту возможность в конкретном банке;
- электронная регистрация – при оформлении договора в банке документы подаются на регистрацию в электронной форме; уточняйте эту возможность в конкретном банке.
Если документы подавались лично, то сторонам должны выдать расписку в получении документов, с датой окончания регистрации. В установленную дату нужно прийти в МФЦ или Росреестр с распиской и получить выписку из ЕГРН, где будет указан новый собственник.
При подаче документов на регистрацию взимается пошлина – 2000 рублей для физических лиц. Пошлина оплачивается по договоренности сторон, но обычно – покупателем.
Как грамотно продать квартиру самостоятельно: подготовка жилья
Для быстрой реализации недвижимости ее нужно представить в выгодном свете. Поэтому процедура подготовки обязательна. Начинают не с жилплощади, а с подъезда. Ведь именно туда сначала попадают покупатели. Он должен быть чистым, с приятным запахом.
Квартиру нужно очистить от лишних вещей. Чем больше захламлено жилье, тем визуально меньше оно смотрится. Идеальным вариантом будет продажа практически пустой жилплощади. Обязательно проводится генеральная уборка, вычищается каждый угол.
Серьезные недостатки нужно исключить. Поэтому рекомендуется провести косметический ремонт, чтобы дом выглядел чисто, красиво. Не нужно организовывать полномасштабные работы. У владельцев и покупателей могут быть разные вкусы на дизайн. Достаточно, чтобы технические элементы жилья были качественными, в хорошем состоянии.
Делать дорогой ремонт, чтобы увеличить стоимость квартиры, не стоит. Все потому, что многим покупателям нет выгоды покупать однушку за 10 млн. свежее отремонтированную, если за эту же сумму можно приобрести двухкомнатную, хоть и не с современным дизайном.
Как безопасно продать квартиру самому: заключение предварительного договора
Когда переговоры прошли успешно и покупатели готовы приобрести жилье, обеим сторонам нужны гарантии. Чтобы самостоятельно продать квартиру без посредников, пошаговый алгоритм предполагает обязательное оформление предварительного договора. Он выступает доказательством, что стороны планируют заключить сделку и гарантом на исполнение всех обязанностей.
Рекомендуется заверять экземпляр у нотариуса. До заключения основного договора стороны могут убедиться, что чисты с юридической точки зрения. Чтобы повысить вероятность, что сделка состоится, покупатель вручает продавцу задаток. Нельзя просто передать деньги. Нужно документально это оформить.
Важно то, как именно будут прописаны деньги на бумаге. Это может быть задаток. Тогда на стороны накладывается финансовая ответственность. Если покупатель откажется от сделки, деньги ему не возвращают. Также можно оформить деньги, как аванс. Его нужно будет вернуть покупателю, если тот передумал.
При передаче денег оформляется расписка. Если перевод осуществляется через банк, указывают назначение перевода. Заверение у нотариуса не является обязательным, но лучше это сделать.