Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:
- Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
- Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
- Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.
Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:
- Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
- Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
- Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
- Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.
Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:
- субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
- предмет — исключительно жилая недвижимость;
- сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
- специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.
Размер платы за жилое помещение в общежитиях, в ТСЖ и ЖСК
Плата за жилье в общежитии, переданное гражданам в наем, начисляется исходя из площади занимаемого помещения. Лица, проживающие в общежитиях, также, как и граждане, проживающие в отдельных квартирах по договору социального найма или на правах собственников обязаны оплачивать коммунальные услуги.
Рассчитываются коммунальные услуги по показаниям учетных приборов, если они установлены, или из нормативов потребления, которые утверждены в законном порядке.
Законом предусмотрено освобождение некоторых категорий граждан от оплаты проживания в общежитии в помещениях, переданных в наем. Например, в образовательных учреждениях могут быть освобождены от оплаты студенты, являющиеся инвалидами, сиротами.
Порядок определения размера платы за жилое помещение в рассматриваемых случаях устанавливается органами, осуществляющими управление ЖСК или ТСЖ, на основании устава и в соответствии с требованиями закона. Органом, полномочным устанавливать и изменять размер обязательных взносов и платежей в указанных организациях признается общее собрание собственников, которое производится в порядке и в сроки, установленным жилищным законом и уставом ТСЖ или ЖСК.
Последний может запретить вселять других родственников, если при этом на одного человека будет приходиться меньше нормы общей площади (ст. 679 ГК РФ). На вселение к родителям их несовершеннолетних детей соблюдения нормы, а также согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Появление нового жильца в качестве члена семьи влечет за собой внесение изменений в договор, потому что это сказывается на платежах за найм и коммунальные услуги. Проживающие вместе члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по исполнению договора социального найма. Например, если наниматель не платит за квартиру, то деньги можно взыскать с любого дееспособного члена его семьи, выбрав наиболее платежеспособного.
Важно
Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке. Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение в течение 14-ти рабочих дней.
Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.
Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.
Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.
При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.
- Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
- При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
- Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
- Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
- Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
- Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
- Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
Есть ли какие-то особенности договора в отношении приватизированного жилья?
Именно приватизированную квартиру можно снять по договору найма. Подобные сделки с муниципальным жильем являются поднаймом, так как сдает квартиру не собственник (государство), а наниматель по договору соцнайма. В коммунальных и прочих платежах существует отличие:
- Владелец приватизированной квартиры обязан платить за капитальный ремонт, вернее совершать обязательные взносы на его осуществление. Если он сдает квартиру, то переложить эту плату на нанимателя не получится, это обязанность собственника жилья.
- В квитанции за коммуналку для неприватизированной квартиры существует пункт «найм» – это небольшая сумма в пользу государства за проживание, платить ее будет поднаниматель вместе с остальными платежами.
- Налог на собственность для владельца приватизированной квартиры вообще не касается нанимателя.
- Сумму оплаты за поднайм определяет муниципалитет, тогда как собственник приватизированной квартиры имеет право запросить любую сумму на свое усмотрение.
- Вообще плата за найм приватизированного жилья, как правило, выше. Собственник должен платить налог на собственность, на право осуществлять найм. Должен оплачивать расходы по капитальному ремонту. И при всем этом иметь выгоду.
На нашем сайте также можно найти информацию по следующим статьям, рассказывающих о найме квартиры или другого жилья:
- Социальный найм.
- Документы для найма.
- Договор краткосрочного найма жилого помещения.
- Аренда квартиры в командировке.
- Как снять квартиру, чтобы вас не обманули?
- Договор найма специализированного жилого помещения.
- Договор коммерческого найма жилого помещения.
- Важные особенности при аренде квартиры: документы арендодателя, его права и обязанности.