Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если жильцы не платят за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Права и обязанности арендатора
Права квартиросъемщика в случаях, если соглашение не содержит иных договоренностей:
- Преимущество при заключении последующего контракта.
- На свое усмотрение пользоваться представленным жильем.
- Вселить свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей.
- Предоставлять снимаемую жилплощадь для временного проживания приехавших к нему граждан, предварительно оповестив наймодателя.
Вместе с тем наниматель обязан выполнять все пункты, оговоренные в соглашении, а именно:
- В надлежащем виде содержать имущество и жилье.
- Вовремя платить ренту и погашать платежи за пользование коммунальными услугами.
- Пользоваться жилплощадью по назначению без права пересдачи по субаренде.
- Придерживаться правил общежития.
- Выехать из предоставленного жилья после окончания периода действия контракта.
- Не препятствовать посещению квартиры владельцем собственности.
- Нести материальную ответственность за состояние жилья и имущества.
Обычно при съеме недвижимости между лицами, которые не состоят друг с другом в кровном родстве и являются посторонними, составляется соответствующий договор. В этом документе четко прописываются все права и обязанности обеих сторон, а также возможные последствия в случае нарушения договора.
Аренда по договору – это лучших способ избежать малоприятных и неожиданных ситуаций. Если квартирант не платит за ежедневное пользование жильем, то собственник сначала должен предупредить его о своих дальнейших действиях, а уже потом добиваться принудительного выселения через суд.
Просто так выгнать человека из квартиры, да еще в короткие сроки нельзя. Следует понимать, что заключение договора – юридический акт, который защищает как интересы собственника, так и нанимателя. Обычно закон предоставляет не менее двух месяцев на то, чтобы человек подыскал себе другой вариант, рассчитался с долгами на прежнем месте и съехал. В течение этого времени собственник не может самостоятельно выгнать из квартиры того, кто не соблюдает порядок.
Как заставить жильцов заплатить
Если жильцы не платят за аренду квартиры, их заставляют оплатить долг или съехать. Проблему решают, исходя из наличия или отсутствия договора — способы для этих случаев разные.
Договор заключали
Если наймодатель и жилец заключили договор, проблему решают на его основании.
Для начала наймодатель перечитывает договор. Там должен быть указан срок, до которого жилец обязан внести плату за аренду квартиры. Если точной даты нет, считается, что квартиранты оплачивают месяц проживания до 10 числа следующего месяца.
Затем владелец квартиры пересчитывает, сколько денег ему должен жилец. Наниматель обязан оплачивать аренду и ЖКУ, если другое не предусмотрено договором (ст. 678 ГК РФ). Наймодатель узнает, нет ли задолженности перед коммунальщиками. Если есть, прибавляет ее к просроченным платежам за наем квартиры.
Владелец квартиры может предложить жильцу решить вопрос мирно. Предупредить, что он обратится в суд, если не получится договориться. Часто на этом этапе история заканчивается: жилец оплачивает долг и съезжает.
Если договориться с жильцом не получилось, владелец квартиры обращается в мировой суд за судебным приказом. Он обязывает нанимателя квартиры оплатить долг за аренду, ЖКУ и проценты за пользование деньгами за время просрочки. Проценты нельзя запросить какие угодно — их рассчитывают, исходя из ключевой ставки Банка России (ст. 395 ГК РФ). Деньги по судебному приказу списывают со счетов нанимателя квартиры.
Выселить жильца из квартиры без дополнительных разбирательств можно, только если закончился срок действия договора. Если договор еще действует, а наниматель не хочет съезжать добровольно, придется подавать иск в суд.
Договор не заключали
В этом случае деньги вряд ли получится вернуть. А вот выселить жильца — вполне.
Владельцу квартиры в этой ситуации понадобится паспорт, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Документы доказывают, что он — собственник жилья.
Сначала хозяин квартиры просит жильцов съехать. Отказываются — пишет заявление в полицию. Участковый проверяет документы на квартиру. При нем и двух свидетелях наймодатель говорит жильцам, за что их выселяет, и выносит вещи из квартиры. Когда квартирантов выселили, владелец меняет замки.
Если не хочется обращаться в полицию, есть еще один вариант: написать заявление в управляющую компанию на отключение квартиры от коммуникаций. Долго жить в таких условиях вряд ли кто-то захочет. Правда, потом придется снова подключать квартиру к общедомовым сетям.
Важные рекомендации для владельцев недвижимости
Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.
Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:
- выяснить уровень платежеспособности граждан;
- проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
- при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
- если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.
«Сдаю с 2009 года по официальному договору. Ни одного нормального квартиранта не было, кроме одной девушки. Портят потолки, обои, шкафы, отрезают провода с телевизоров, ламп и будильников (приделывают их к своим вещам), заливают соседей, прожигают сигаретами наматрасники, оставляют после себя кучи бутылок. Съезжают, не оплатив „коммуналку” за месяц-три, не оплачивают аренду за последние месяц-три. Врут, что не дают зарплату, а на самом деле потом узнаю, что им все заплатили; жалуются, что мало платят, а после отъезда нахожу коробки из-под купленных золотых изделий с бирочками; умудряются гадить не только в квартире, но и в подъезде (так, что соседи ругаются); снимают самовольно ковры со стен и кладут их на пол; даже умудряются украсть вещи и мебель, несмотря на опись имущества; портят полы (не то чтобы там ногами походили, а например, разлили серную кислоту). Список можно продолжать до бесконечности. Только одна девушка прожила два года и ничего не испортила. Единственное, что после нее пропало, — две полки с книгами, а было 4 в ее комнате. Ну да ладно. Там уже книги старые», — описал свой опыт сотрудничества с квартирантами Terminator01.
«Снимали квартиру девушка, ее сожитель и ребенок. Прожили почти год, платили с большой задержкой в 2—3 месяца. Когда их попросили освободить жилплощадь, съезжать не спешили. Это у них заняло 2 месяца. Итог: неуплата за аренду 2 месяца, квартплата — 3 месяца. Плюс, когда съезжали, забрали кофеварку и еще пару мелких не своих вещей», — поделился Saskovets.
«Снимали женщина вместе с дочкой. Кормила завтраками, ссылаясь на командировки и болезнь родственников. Заплатила только за один месяц, прожив полгода. Съехала, не предупредив и не заплатив», — возмущен 8dd.
«Ксения Б. из Могилева, никогда не сдавайте ей квартиру, загадит все, а вам еще и скандал устроит, призвав на помощь родственников», — предупреждает других арендодателей 2283765.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
Золотое правило: всегда заключайте договор аренды
Всегда заключайте договор аренды. Это убережет вас от целого ряда трудностей в случае недобросовестности нанимателей. Необходимость данной формальности подтверждается множеством реальных примеров, когда сданное «по знакомству» жилье с трудом удается «отвоевать» обратно. Без договора будет нелегко доказать факт передачи квартиры в аренду в суде. Еще труднее – добиться взыскания неустойки. Лучше сразу подумать о возможных неблагоприятных исходах. Договор аренды – это безопасность ваших прав, как владельца, а не акт мнительности.
Как составить правильный договор аренды, чтобы квартиросъемщик нес ответственность
Неплохой идеей будет разработать систему штрафов, взимаемых при условии задержки арендной платы. За отказ в освобождении квартиры после длительной просрочки также должно быть предусмотрено серьезное материальное возмещение. Подобные меры заставят нанимателя ответственно относиться к своим обязанностям.
Если же, несмотря на все вышеназванные предосторожности, арендатор все равно игнорирует прописанные в договоре условия, следует обратиться в суд. Отправьте проблемным жильцам претензию с подробной информацией о сумме, которую им предстоит выплатить: одной арендной платой тут ограничиться уже не получится. К сумме добавятся судебные издержки и неустойка. Когда арендатор поймет серьезность ваших намерений, ситуация может разрешиться даже без суда.
Ко всему прочему, рекомендуется выяснить как можно больше сведений о жильце еще на этапе заключения сделки. Если дело доходит до суда, а затем и до наложения ареста на личное имущество квартиросъемщика, то данные его зарплатного счета вам очень пригодятся.
Если у жильцов маленькие дети
Законодательство нашей страны довольно строго относится к выселению несовершеннолетних, тем более в принудительном порядке. Но такой принцип актуален только в ситуациях, когда несовершеннолетние проживают на квадратных метрах, принадлежащих их родителям либо опекунам или предоставляемых на основании соцнайма.
Если же выселить семейство с детьми необходимо из арендованного жилья, то данное правило не работает. Собственник сдаваемой квартиры вправе выгнать со своей жилплощади любого квартиранта. В случае, когда проживает семья с несовершеннолетними, нужно учесть пару нюансов:
- Во-первых, нужно предупредить квартирантов с детьми о выселении заранее, чтобы люди могли подыскать себе альтернативные варианты.
- Во-вторых, семью с несовершеннолетними выселить в срочном порядке не получится, особенно при незначительных нарушениях со стороны квартирантов.
В остальном процесс освобождения квартиры от неугодных квартирантов с отпрысками аналогичен выселению бездетных жильцов. Если есть договор, то действовать надо через суд. При сдаче на основании устных договоренностей решать проблему выселения придется через отделение полиции.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Основания для выселения
Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.
- Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
- Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
- Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
- Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.
Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.
Важно понимать, что принцип оформления договора на квартиру, которая сдана собственником, базируется на свободном выборе условий этого договора. Потому следует заранее обсуждать нюансы договоренностей для будущей защиты собственника.
Выдворить проживающих быстро получается не всегда, так как для этого нужны законные основания и даже доказательства нарушения. Выселить жильцов из сдаваемой квартиры, когда они не платят – законное право собственника, но, если договор не заключался, могут возникать трудности.