Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цены на недвижимость в Болгарии в 2022 г.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Интересно выглядит ожидаемый срез покупателей недвижимости в Болгарии в 2023 г. Предполагается, что основной процент клиентов составят болгарские семьи с месячным доходом более 3,5 тыс. лева. Их цель – купить дом, таунхаус или апартамент для проживания. Для некоторых это будет первое жилье. Другие постараются воспользоваться возможностью дорого продать свою квартиру и купить апартамент большей площади в удобном районе с развитой инфраструктурой.
Приобретение недвижимости
По самым скромным подсчётам, которые проводились в 2023 году, количество россиян купивших недвижимость в Болгарии, превышает 500 000 человек. Причём свыше 80 % недвижимости приобретается у моря в самых популярных курортных зонах. Около 15 % покупается в горных районах и приблизительно 5 % приходится на недвижимость в центральных районах страны.
Большинство риэлтерских компаний также работают преимущественно в приморских районах. Компаний очень много, поэтому купить недвижимость в Болгарии можно быстро и без проблем, но некоторые аспекты приобретения недвижимости в этой стране знать, безусловно, нужно.
Вся территория Болгарии условно разделяется на несколько зон:
- Черноморское побережье.
- Горный район.
- Северо-Западный район.
- Центральный район.
Больше всего недвижимости продаётся и покупается у моря.
Как происходит и сколько стоит оформление недвижимости?
Процесс покупки недвижимости в Болгарии мало чем отличается от привычного для нас.
- Подтверждением намерений сторон здесь так же является авансовый платеж (задаток) в пользу продавца, по факту которого недвижимость считается зарезервированной, а ее цена ― зафиксированной. Также составляется договор брони, в котором прописываются данные об объекте договора, условия оплаты ― суммы и сроки платежей, наличный или безналичный расчет, указываются реквизиты покупателя и риелтора, агентства или компании-застройщика. При желании стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи и заверить его нотариально, получив дополнительные гарантии и право на штрафные санкции при его одностороннем расторжении.
- Договор (нотариальный акт) купили-продажи недвижимости в Болгарии может быть заключен только в присутствии нотариуса и адвоката. Интересы сторон могут представлять уполномоченные лица, действующие на основании нотариальных доверенностей. Но специалисты все же рекомендуют покупателям присутствовать на сделке лично и, по возможности, инициировать явку владельцев или представителей компании-застройщика. Гарантом чистоты сделки является нотариус, т.к. перед оформлением договора именно он проверяет статус объекта недвижимости в реестре прав собственности. Проверка на наличие задолженностей перед коммунальными предприятиями и управляющими компаниями нотариуса не касается ― это важно учесть, чтобы не получить в собственность квартиру с долгами.
- Оплата по договору может быть двух видов. Наиболее простая форма ― единоразовый платеж, при этом право собственности на недвижимость сразу переходит к покупателю. Рассрочка позволяет «растянуть» платеж на несколько лет, при этом право собственности покупатель может получить только по факту погашения полной суммы сделки.
- Завершающим этапом сделки купли-продажи недвижимости является внесение данных в единый государственный реестр и регистрация недвижимости в БУЛСТАТ (Статистическое Управление в Болгарии) и налоговой инспекции.
По окончании вышеперечисленных действий покупатель становится официальным владельцем жилья и плательщиком коммунального налога, а также налога на недвижимость.
Как оформляется покупка и сколько это стоит
Процедура оформления покупки недвижимости в Болгарии, очевидно, отличается от российской – как минимум тем, что там нет МФЦ, Госуслуг и Росреестра. Стоимость оформления сделки достаточно ощутимая, а учитывая расслабленность и неторопливость местных жителей, она еще и растянется во времени.
Выбрав конкретный объект недвижимости (квартира, апартаменты, дом), покупатель должен составить депозитный договор с продавцом – точнее, с его доверенным лицом. Чтобы доказать серьезность своих намерений, покупатель вносит депозит, который обычно составляет 2 тысячи евро по этому договору, а сам документ составляется на болгарском языке и на том языке, на котором говорит клиент (русский – не проблема). Соответственно, подписывает клиент только то, что понимает – русскоязычную часть.
Депозитный договор определяет, как и когда пройдет сделка, сумму покупки, задатка и остатка, а также права и обязанности сторон при отказе от сделки. Обычно после этого объект снимается с продажи, а у продавца и покупателя есть месяц на сбор и подготовку документов.
Тренд 2: Больше всего квартир покупают граждане Болгарии
Основными покупателями жилья являются болгары. По данным риелторских агентств, на их долю приходится около 80% всех сделок. Ограничения на поездки и введенный карантин побудили многих задуматься о приобретении второго дома, вдали от густонаселенных, шумных городов. Идеальным место для приобретения такой недвижимости стали черноморские курорты Болгарии.
Среди других причин увеличения внутреннего спроса:
- Невысокая доходность банковских вкладов. Сейчас выгоднее вкладывать свободный капитал в покупку квартиры, которую потом можно сдавать в аренду, нежели держать деньги в банке.
- Рекордно низкие ставки по ипотеке. С другой стороны, дешевая ипотека позволяет большинству граждан со средним уровнем доходов покупать квартиры и без проблем обслуживать ипотечные кредиты.
- Боязнь последствий перехода Болгарии на евро. Уже намечена дата перехода Болгарии на валюту евро – 1 января 2024 года. А там рукой подать до членства страны в Шенген Зоне. Многие местные жители переживают, что смена валюты приведет к росту цен, поэтому активно инвестируют в самый, по их мнению, надежный актив – недвижимость.
Текущая ситуация на рынке недвижимости Болгарии
Инвесторам стоит иметь в виду, что для аренды эксперты рекомендуют покупать исключительно недвижимость в крупных городах. Спрос на аренду апартаментов в Софии, Бургасе, Варне и Пловдиве всегда стабилен. Средняя доходность составляет около 5-6% годовых при правильно рассчитанных инвестициях. Спросом пользуются небольшие, удобно расположенные квартиры.
- Недвижимость от застройщика
- Вторичная недвижимость
- Первая линия
- Вид на море
- Дома и таунхаусы
- Студии
- 2х комнатные
- 3х комнатные
- Студии
- до 15 000 €
- 15 000 € — 20 000 €
- 20 000 € — 30 000 €
- более 30 000 €
- 2х комнатные
- 15 000 € — 25 000 €
- 25 000 € — 30 000 €
- 30 000 € — 45 000 €
- более 45 000 €
- 3х комнатные
- 19 000 € — 40 000 €
- 40 000 € — 50 000 €
- 50 000 € — 65 000 €
- более 65 000 €
Цены на недвижимость в Болгарии в 2021 году
Глава РАСК Николай Алексеенко в качестве перспективных городов для покупки жилья в 2021 году, помимо Казани, выделил Новосибирск и Уфу. Это достаточно развитые центры, где стоимость 1 кв. м в новостройке за год возросла не так серьезно — всего на 6–9% (в Москве — до 20%), объяснил он. Это связано с высокой конкуренцией на рынке. Например, в Казани сейчас строится около 1,2 кв. м на человека, в Новосибирске — 1,5 кв. м, а в Уфе — 2,8 кв. м. «Показатели более 1 кв. м свидетельствует о хорошем уровне активности жилищного строительства. Эти значит, что в городах есть платежеспособный спрос, у них хорошо развиты инфраструктура и экономика, а рост стоимости квадратного метра пока находится на относительно стандартных уровнях», — пояснил он.
По данным ЦИАН, в Новосибирске высокая арендная доходность жилья — 7,9%. В среднем для покупки однушки здесь потребуется около 3 млн руб., аренда такой квартиры обойдется в 15–18 тыс. руб. Средняя зарплата в городе — 44,1 тыс. руб. Схожие показатели в Уфе. Стоимость однокомнатной квартиры — 3 млн руб., аренда — 15 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — около 6% годовых. Средняя зарплата — 44,7 тыс. руб. Оба города занимают высокие строчки в рейтинге Финансового университета по качеству жизни.
Выгодно купить квартиру в 2021 году можно и в Воронеже. По данным «Авито», к концу ноября цены на покупку квартиры здесь на 19% ниже средних по России. При этом стоимость долгосрочной аренды жилья в городе, напротив, выросла на 10% (ноябрь 2020 года к ноябрю 2019-го), продолжил Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости». «Таким образом, покупая недвижимость в Воронеже, можно рассчитывать на доходность от будущей сдачи жилья в аренду», — отметил он. Доходность от сдачи воронежской однушки достигает 7% годовых. По оценкам ЦИАН, в среднем однокомнатная квартира в Воронеже стоит 2,4 млн руб., а аренда составляет 13–14 тыс. руб. в месяц. Также город комфортен с точки зрения проживания. По данным Финансового университета, в Воронеже — одни из самых высоких показателей потребительской активности и уровня материального благополучия.
Еще один перспективный город для покупки жилья в 2021 году. В этом году на фоне пандемии Калининград столкнулся с наплывом туристов, и некоторые успели инвестировать в местную недвижимость. По данным «Миэль», около двух третей покупателей в этом году — это приезжие из разных регионов страны. «В основном покупатели сюда приезжают для постоянного проживания, поскольку всех манит близость к Европе — и надежда, что рано или поздно границы откроются, — а также море. Жилой фонд здесь на любой вкус: от старых немецких домов и панельных хрущевок до современных новостроек и коттеджей. Рост спроса и цен в этом году колоссальный — раскуплены новостройки даже со сроком сдачи в 2023 году», — рассказала председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
Высокий рост цен на жилье в Калининграде зафиксировали в ЦИАН — на 25% в годовом выражении. Если в 2019 году для покупки нужно было иметь в среднем 3,6 млн руб., то сейчас — 4,5 млн руб. По мнению экспертов, в 2021 году рост цен замедлится.
Из плюсов покупки жилья — особая экономическая зона, которая действует на всей территории в Калининградской области. Здесь созданы специальные условия для развития бизнеса — зона свободной торговли, налоговые льготы, упрощенный порядок оформления виз для иностранцев.
Для жизни и для инвестиций в 2021 году эксперты рекомендуют рассмотреть Краснодар, который показывает высокую доходность и отличается лучшими климатом и имеет потенциал роста. По данным ЦИАН, стоимость однушки в Краснодаре составляет 3 млн руб., аренда — 19,1 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — 7,9% годовых, одна из самых высоких среди городов-миллионников. Краснодар входит в топ-5 российских городов по качеству жизни. Средняя зарплата в городе составляет 43,8 тыс. руб.
«С переходом на удаленную работу мы фиксируем рост интереса к недвижимости Краснодарского края. Краснодар выбирают из-за близкого расположения к курортам (в нескольких часах езды) и одновременно лучшей инфраструктурой по сравнению с курортными городами. Средняя стоимость квадратного метра в Краснодаре — 68,8 тыс. руб., тогда как в Сочи — 158,6 тыс. руб., в Севастополе — 108,7 тыс. руб.», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее мнению, за счет относительно невысоких цен и растущего спроса Краснодар обладает потенциалом роста цен.
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
Недвижимость в Болгарии: статистика, факты и советы желающим оформить ПМЖ и гражданство Болгарии за инвестиции – Ситуация в строительном секторе
Рынок недвижимости Болгарии, по прогнозам, будет расти в среднесрочной перспективе. Спрос на недвижимость в крупных городах продолжает повышаться, а предложение все еще ограничено низкими уровнями нового строительства.
| Показатель | Год | Январь | Февраль | Март | Апрель | Май | Июнь | Июль | Август | Сентябрь | Октябрь | Ноябрь | Декабрь |
| Строительные проекты в целом | 2016 | 80,5 | 83,9 | 83,8 | 81,3 | 79 | 82 | 82,2 | 83,2 | 83,3 | 82,7 | 86,3 | 96,4 |
| Изменение в годовом исчислении, % | |||||||||||||
| 2017 | 77,9 | 81,3 | 84 | 84,7 | 88,3 | 88,1 | 88,8 | 89,7 | 89,7 | 91,6 | 93 | 91,3 | |
| Изменение в годовом исчислении, % | -3,23 | -3,1 | 0,24 | 4,18 | 11,77 | 7,44 | 8,03 | 7,81 | 7,68 | 10,76 | 7,76 | -5,29 | |
| 2018 | 102,8 | 88,8 | 87 | 87,6 | 87,9 | 87,5 | 88,7 | 88,2 | |||||
| Изменение в годовом исчислении, % | 31,96 | 9,23 | 3,57 | 3,42 | -0,45 | -0,68 | -0,11 | -1,67 | |||||
| Строительство зданий | 2016 | 81 | 83,3 | 82 | 80,6 | 78,7 | 80,7 | 81,6 | 82,9 | 84,2 | 83,1 | 87,2 | 101,6 |
| Изменение в годовом исчислении, % | |||||||||||||
| 2017 | 82,5 | 86,2 | 87,7 | 89,2 | 92,5 | 92,2 | 94,1 | 95,2 | 96,1 | 97,4 | 98,9 | 101,2 | |
| Изменение в годовом исчислении, % | 1,85 | 3,48 | 6,95 | 10,67 | 17,53 | 14,25 | 15,32 | 14,84 | 14,13 | 17,21 | 13,42 | -0,39 | |
| 2018 | 116,7 | 96,9 | 94,3 | 94,5 | 94,3 | 93,9 | 94,1 | 93,4 | |||||
| Изменение в годовом исчислении, % | 41,45 | 12,41 | 7,53 | 5,94 | 1,95 | 1,84 | -1,89 | ||||||
| Инфраструктурное строительство | 2016 | 79,9 | 84,6 | 85,8 | 82,1 | 79,4 | 83,3 | 82,9 | 83,5 | 82,2 | 82,2 | 85,4 | 90,5 |
| Изменение в годовом исчислении, % | |||||||||||||
| 2017 | 72,8 | 75,9 | 79,9 | 79,7 | 83,7 | 83,5 | 82,7 | 83,5 | 82,6 | 85,2 | 86,4 | 80,2 | |
| Изменение в годовом исчислении, % | -8,89 | -10,28 | -6,88 | -2,92 | 5,42 | 0,24 | -0,24 | 0,49 | 3,65 | 1,17 | -11,38 | ||
| 2018 | 87,2 | 79,9 | 79 | 79,8 | 80,7 | 80,4 | 82,7 | 82,5 | |||||
| Изменение в годовом исчислении, % | 19,78 | 5,27 | -1,13 | 0,13 | -3,58 | -3,71 | -1,2 |
Недвижимость в Болгарии: статистика, факты и советы желающим оформить ПМЖ и гражданство Болгарии за инвестиции — Доход от аренды
Болгарская столица София предлагает умеренно высокую валовую доходность с аренды недвижимости (то есть ренту до любых издержек и расходов). Валовая доходность с аренды в центре города составляет около 6 процента. Докторский сад, Иван Вазов, Изток и Лозенец — одни из самых востребованных районов в столичном городе для арендаторов. Ведь там расположены посольства, музеи и университеты. В этих районах также есть много парков и зеленых зон, что делает их популярными у экспатов.
В южной части Софии на горе Витоша (или поблизости) находятся престижные пригородные кварталы, такие как Бояна и Драгалевци. Хотя новые жилые комплексы, которые здесь строятся, и увеличивают предложение арендуемых квартир, пока что именно эти районы предлагают наилучшую доходность: в случае самых маленьких квартир доходность составляет 6,4 процента.
Обеспечить высокую доходность в случае жилья на болгарских пляжных и горнолыжных курортах сложно, поскольку арендные ставки и уровень заполняемости в этих районах очень сильно варьируются в течение года, повышаясь с наступлением курортного сезона и падая после его завершения.
Теперь рассмотрим отношения между арендодателем и арендатором. Следует отметить, что болгарское законодательство, регулирующие рынок арендного жилья, защищает домовладельцев. В стране нет жесткого контроля за арендной платой, поэтому арендные договоры и условия могут свободно обсуждаться между сторонами. Можно согласовать любой способ повышения арендной платы, включая индексацию и периодическое прогрессивное увеличение.
Выселение жильцов является проблемной процедурой из-за неэффективности судебной системы, которая на практике может затруднить выселение арендатора. Обычно арендодатель инициирует судебный процесс. Но продолжительность судебного разбирательства часто приводит к сложностям и недополученной прибыли. Для выселения арендатора требуется в среднем более 6 сотен дней.
А если законы поменяются?
В Болгарии законы не меняются с бухты-барахты. Это достаточно растянутый во времени процесс: сначала общественные обсуждения проекта изменений, потом обсуждения в парламенте, голосование, публикация в Държавен Вестник. Не исключено, что мы пропустили пару этапов.
Конечно, если требуется срочно что-то поменять, все происходит быстрее. Но это должны быть какие-то серьезные обстоятельства типа пандемии. Но дело даже не в этом, а в том, что ни один закон не может противоречить болгарской Конституции, которую уж точно никто не меняет ни с того ни с сего, только чтобы досадить собственникам недвижимости из какой-то определенной страны.
Тут надо обратить внимание не тот факт, что в принципе в законах не могут упоминаться граждане какой-то страны. Есть три категории: болгары, граждане ЕС и граждане третьих стран (имеется в виду не третий мир, а все страны, в ЕС не входящие). Так вот, к третьим странам относятся и россияне, и американцы и, скажем, австралийцы с вьетнамцами. И для всех них действуют единые правила.
Дополнительные расходы
Затраты на процедуру покупки недвижимости:
- Гонорар нотариуса — как правило, он не превышает 1 % от стоимости объекта.
- Налог на переход прав собственности зависит от расположения и других характеристик недвижимости и составляет 1,5–3,5 % от цены, указанной в акте.
- Сборы за регистрацию — 0,1 % от стоимости.
- Стоимость открытия счета в болгарском банке и комиссия за перевод средств. Счет нужно задекларировать в стране налогового резидентства, комиссия за одну операцию составляет 50–500 EUR.
- Плата за услуги лицензированного переводчика — 50–60 EUR, при знании языка этот пункт необязателен.
- Затраты на послепродажную регистрацию объекта — 150–200 EUR при обращении в агентства, и 20 EUR при самостоятельной покупке. Зарегистрировать недвижимость необходимо в течение 7 дней после покупки, иначе придется платить штраф в размере 300 EUR.
Став собственником недвижимого имущества, необходимо платить ежегодный налог, его ставка составляет 0,15–0,45 % от налоговой оценки имущества.
Пример расчета дополнительных расходов на покупку меблированных апартаментов площадью 41 м2 с 1 спальней, расположенных на Солнечном берегу:
| Стоимость объекта | 20 000 EUR |
|---|---|
| Муниципальный налог на переход права собственности | составляет 2,9 % для Солнечного Берега, то есть 580 EUR. |
| Услуги нотариуса | 200 EUR (1 % от стоимости объекта) и НДС 20% итого — 240 EUR. |
| Услуги переводчика | 50–60 EUR |
| Регистрация недвижимости с помощью агентства | 150 EUR |
| Банковские расходы | зависят от выбранного банка и суммы операции, чаще всего составляют 50 EUR. |
| Итого | 1100 EUR |
Цены на одежду и предметы бытовой техники
Цены в Болгарии на одежду примерно такие же, как в Москве и СПб. Средняя стоимость некоторых предметов мужского гардероба здесь такова:
- костюм – 168,17 ЛВ (6523 руб);
- рубашка – 20,97 ЛВ (810 руб);
- брюки – 30,38 ЛВ (1170 руб);
- пиджак – 64.09 ЛВ (2471 руб).
Женская одежда в Болгарии стоит:
- платье – 44,70 BGN (1723 руб);
- костюм – 76,24 BGN (2940 руб);
- рубашка, блузка – 17,44 BGN (673 руб).
Цены на вещи и обувь в Болгарии вполне приемлемы. Покупать обувь в этой стране бывалые туристы рекомендуют только местных брендов Tendenz и Mat Star. В ассортименте первого есть даже экстравагантные модели. Цены стартуют с отметки 40 BGN (1542 руб).
Большой популярностью у туристов пользуются ювелирные изделия, изготовленные из серебра. На их стоимость влияет удаленность магазина от центра города. Но цена пары серебряных ложек не меньше 20 левов (771,2 руб.).
Цены в магазинах Болгарии на основную бытовую технику представлены в таблице:
| Тип оборудования | Стоимость, ЛВ | Стоимость, руб |
|---|---|---|
| Холодильник Electrolux | 490 | 1890 |
| Кондиционер фирмы FUJITSU | 1119 | 43148 |
| SmartТВ Sony диагональ 32 дюйма | 799 | 30809 |
Помощь при покупке недвижимости
На нашем сайте вы найдете привлекательную недвижимость для продажи в Болгарии, где наши специалисты помогут вам ее купить. В связи с этим мы оказываем всестороннюю и профессиональную поддержку. Для того, чтобы покупка прошла безопасно и эффективно, по вашему желанию мы выполним следующие действия:
- Мы проверим квартиру/комнату/дом/участок на возможные несоответствия с предложением.
- Проверим интересующую вас квартиру и профессионально оценим ее с точки зрения привлекательности и цены.
- Мы будем вести переговоры с продавцом в вашу пользу.
- Мы предоставим всю информацию о квартире.
- Обеспечим полное сопровождение во время Вашего визита в Болгарию — заберем Вас из аэропорта, доставим в гостиницу, организуем транспорт внутри страны и осмотр помещений, а затем договоримся о встрече с нотариусом.
- Проведем юридический анализ всех документов.
- Будем сопровождать вас во время сделки и предоставим переводчика.
Купить дом, квартиру или другую недвижимость для продажи в Болгарии с участием наших профессионалов легко, всегда выгодно и, прежде всего, безопасно. Приоритетом компании Bulgaria Street является удовлетворение потребностей клиентов, поэтому мы позаботимся о ваших интересах от начала до конца и сделаем сделку удовлетворительной.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ: ПЕРСПЕКТИВЫ В 2021 ГОДУ
Перед Новым годом рынок недвижимости оживляется. Повышение спроса в преддверии 1 января фиксируется ежегодно. Причин несколько. Во-первых, девелоперы часто предлагают стимулирующие спрос праздничные акции. Во-вторых, покупатели опасаются традиционного повышения налогов и цен в январе, и стараются обзавестись недвижимостью до праздников. К тому же, справлять Новый год в новой квартире гораздо приятнее! В-третьих, в Краснодарском крае многие покупают квартиры, чтобы сдавать их, и надо ли говорить, что в Новый год на сдаче квартир можно заработать в разы больше. Так или иначе, высокий спрос на квартиры перед новым годом позволяет застройщикам ежегодно повышать цены на недвижимость в предпраздничный период.
Период эпидемии коронавируса в России пришелся на 1-е полугодие (2-й квартал) 2020 года. Цены на недвижимость являются индикатором состояния рынка недвижимости, в частности – спроса. Падение курса рубля в марте мотивировало граждан в целях сохранения своих сбережений активно покупать недвижимость. Это спровоцировало спекулятивный рост цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Рассмотрим динамику изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья. И оценим перспективы рынка до конца 2020 года.
Цены на новостройки
Цены на жилье в январе-июне 2020 года выглядели следующим образом.
Цены на жилье в новостройках*
Россия, январь-июнь (18-е число) 2020, тыс. руб./м2
В марте и начале апреля 2020 года на рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Падение курса рубля и введение налогов на вывод денег за рубеж стимулировало рост спроса на недвижимость. С 13 апреля начали вводиться ограничительные меры, связанные с COVID-19. В регионах это привело к краткосрочной остановке строительных работ, в Москве стройки полностью «простояли» более месяца. Для граждан был введен режим самоизоляции, что не позволяло потенциальным покупателям просматривать квартиры.
Провальным месяцем на рынке вторичного жилья стала 2-я половина апреля и 1-я половина мая из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19. «Вторичка» оказалась в еще более худшей ситуации, чем новостройки по следующим причинам:
- Отсутствие льготной ипотечной программы по сравнению с рынком новостроек. Во время пандемии COVID-19 Правительство приняло меры для поддержания строительной отрасли. Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 6,5% стала настоящим «ударом» для вторичного рынка жилья. Она переориентировала покупателей на приобретение нового жилья, ведь средневзвешенная ипотечная ставка для вторичного рынка составила 8,32%. На рынке вторичного жилья существует льготная ипотека. Но она распространяется только на семьи с детьми, а также для детей-инвалидов. К тому же, цена новых квартир, например в Москве, ниже чем «вторички»;
- Неприспособленность к онлайн-продажам. В отличие от рынка новостроек, где застройщики стали активно внедрять новый сервис – продажа квартир в онлайн-режиме, на вторичном рынке жилья данная система на имеет большой перспективы. Граждане не хотят покупать «кота в мешке» – вторичное жилье требует детального осмотра. Таким образом, продажи в этом сегменте осуществляются в большинстве случаев в режиме офлайн. Здесь возникли существенные проблемы:
- Граждане находились на самоизоляции, что не позволяло посмотреть квартиру для покупки;
- Временное закрытия МФЦ сделало невозможным регистрацию купли-продажи на рынке «вторички».
В результате рынок вторичного жилья «полностью замер».
Аренда жилой недвижимости в Болгарии в 2021 году
Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.
Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.
Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.
У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.
Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.