Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расселение коммунального жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика, которая касается расселения из непригодных для проживания квартир, довольно обширная. Чаще всего в суд обращаются граждане, которые недовольны новыми условиями проживания, а также действиями чиновников. Люди нередко указывают на некомпетентность госслужащих, их халатное отношение к выполнению программы, а также коррумпированность.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Многие граждане соглашаются на предложенные органом МСУ варианты жилой площади, даже не понимая, что они не соответствуют правилам. Только небольшая часть жильцов набирается смелости и оспаривает решение администрации в суде. Причем они чаще всего побеждают.
Таким образом, расселение из аварийного жилья осуществляется строго по правилам, установленном законодательством о переселении. Если есть сомнения по поводу неправомерности действий чиновников, не нужно бояться обращаться в судебный орган.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).
Процедура признания жилья непригодным для проживания
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
После подачи документа произойдет следующее:
- Экспертная комиссия проверит здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней.
- По результатам экспертизы будут оформлены три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов (в противном случае документ не будет иметь правовой силы). Один экземпляр выдается заявителю.
- В течение пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления.
- Администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания.
- Оформляется заключение о переселении обитателей дома.
Что можно получить при расселении
Есть два основных варианта компенсации при расселении — получение нового жилья или денежной компенсации.
В первом случае, согласно 32-й статье Жилищного кодекса РФ, переселенцам предоставят новую квартиру такой же площади, как прежняя, но не менее шести квадратных метров на человека.
Во втором — проведут оценку выкупной цены аварийного жилья и выплатят данную сумму собственникам. Выкупная цена складывается из четырех параметров:
- рыночная стоимость жилья;
- стоимость доли собственника в общем имуществе;
- стоимость доли собственника в праве на земельный участок;
- убытки собственника.
По словам Крохина, переселенцы редко выбирают денежную компенсацию, так как во многих регионах стоимость жилья рассчитывается не по рыночной ставке.
Действующие схемы расселения
Переселение жителей ветхого жилья осуществляется по трем схемам:
- Если здание объявлено непригодным для проживания и подлежит сносу без реконструкции, расселение производится с учетом статуса жильцов. Отселение семьи квартиросъемщика сопровождается аннуляцией договора социального найма и оформлением нового соглашения на получение равноценной квартиры в этом же районе.
- Вместо сноса дом подлежит реконструкции и на этот период его обитателям выдается Жилое помещение из муниципального маневренного фонда.
- Собственник может взять вопрос поиска нового жилья на себя (например, если хочет переехать в другой регион) и получить денежную компенсацию в размере установленной комиссией рыночной стоимости старой квартиры.
Как действует программа
Во многом предложенные варианты зависят от оснований, приведенных государственными служащими для выселения. Какое решение может быть принято:
- Изъятие сооружения в пользу государственного субъекта. В этом случае новым собственником станет муниципалитет. Текущий хозяин получит денежную компенсацию из бюджета.
- Предоставление нового жилья. По программе переселения из аварийного жилья 2019-2025 года обратившемуся могут предложить новое помещение. Этот процесс регулируется 32 статьей Жилищного кодекса России. Если владелец согласиться, то с ним заключают соглашение, где прописаны все детали.
Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий
Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.
Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов:
1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания.
2. Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам.
3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг:
- копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире;
- проект реконструкции помещения;
- документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания;
- иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении.
4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи.
5. Вынесение соответствующего решения комиссией:
- жилое помещение пригодно для проживания;
- существует необходимость в проведении капитального ремонта;
- данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке;
- жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов;
- аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт;
- дом признается аварийным и подлежит сносу.
На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения. Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.
В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.
Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:
- частный;
- государственный;
- муниципальный.
Процедура признания жилья непригодным для проживания
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
После подачи документа произойдет следующее:
- Экспертная комиссия проверит здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней.
- По результатам экспертизы будут оформлены три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов (в противном случае документ не будет иметь правовой силы). Один экземпляр выдается заявителю.
- В течение пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления.
- Администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания.
- Оформляется заключение о переселении обитателей дома.
Какие документы нужны?
Для признания дома аварийным необходимо подготовить и представить в уполномоченный орган следующие документы:
- гражданский паспорт заявителя;
- заявление о признании дома аварийным;
- правоустанавливающий документ на жилье (договор купли-продажи, акт о приватизации, свидетельство о правах на наследство);
- правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН);
- кадастровый паспорт;
- поэтажный план;
- заключение экспертизы, которое подтвердило аварийность жилья;
- жалобы жильцов на плохое техническое состояние дома и его коммуникаций;
- проект реконструкции (если квартира была переделана в жилую из нежилого помещения).
Срок рассмотрения заявление не должен превышать 30 дней. Ответ предоставляется заявителю в письменной форме. В случае положительного решения дом подлежит включению в программу переселения.
Вопросы переселения из ветхого и аварийного жилья
Что такое аварийное жилье?
К данной категории можно отнести здание либо жилую площадь, больше половины помещений и несущих конструкций которых являют собой реальную угрозу состоянию здоровья или жизни проживающих на территории.
Важнейшим отличием данных категорий (аварийного от ветхого) является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Степень негодности в данном случае также определяется теми же органами, и переселение происходит по одной схеме.
Каким документом определяется порядок признания домов аварийными?
Порядок признания дома аварийным, помещения непригодным для проживания установлен ч. 4 ст. 15 Жилищного Кодекса Российский Федерации, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российский Федерации от 28.01.2006 № 47
К чьей компетенции относится признание дома аварийным?
Признание дома аварийным относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Данная комиссия создается Федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.
- Какой порядок признания помещения жилым помещением, жилого
- помещения непригодным для проживания и многоквартирного
- дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?
Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 № 1082 «Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 Положения (п.42 постановления Правительства Российской Федерации № 47).
Каким органом принимается решение о признании дома аварийным?
Решение о признании дома аварийным принимается органом местного самоуправления на основании заключения соответствующей межведомственной комиссии. При принятии решения о признании дома аварийным (в срок 30 дней с момента подачи заявления о признания его таковым), также должны быть определены сроки отселения жильцов и дальнейший порядок использования дома.
- Кем и как может быть обжаловано решение о признании дома аварийным?
- Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.
- Кем производится оценка и обследование помещения в целях признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?
Оценка и обследование осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия).
Комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда создает орган местного самоуправления в установленном им порядке. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления.
Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.
- В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее — органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также в случае необходимости — представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
- Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания комиссии.
- В состав комиссии в обязательном порядке включаются эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
- Какие документы необходимо предоставить в комиссию для признания дома аварийным?
- а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, — в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- д) заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.
- е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
- Каким образом собственники должны быть уведомлены о начале работы комиссии?
- В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда или многоквартирного дома, орган местного самоуправления не позднее чем за 20 дней до дня начала работы комиссии обязан в письменной форме посредством почтового отправления с уведомлением о вручении, а также в форме электронного документа с использованием единого портала направить собственнику оцениваемого имущества, и правообладателю такого имущества уведомление о дате начале работы комиссии, а также разместить такое уведомление на межведомственном портале по управлению государственной собственностью в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
- Каким образом происходит переселение собственников жилых помещений из аварийного жилого фонда?
Расселение из предназначенных к сносу домов производится по следующим критериям:
- Оно проводится строго в течение одного года после признания дома ветхим или аварийным и в течение месяца после заключения договора между муниципалитетом и жильцом о переезде.
- Переселение производится только после письменного согласия жильца и при наличии договора между собственником нового жилья и жильцом.
- Жилец имеет право отказаться от нового жилья и получить денежную компенсацию, но реализация такой возможности полностью ложится на власти муниципального образования.
- Если жильё находится в собственности жильца, он имеет право потребовать компенсацию за сносимое, причём по рыночной стоимости.
- Затраты на переезд относятся на счёт муниципалитета, но жилец должен понимать, что в его распоряжении только одна попытка воспользоваться таким транспортом.
- Если вы собственник, то должны получить равное по площади благоустроенное помещение со всеми удобствами в виде плиты, систем водопровода, отопления, канализации и освещения.
- В качестве выбора жильцам должно быть предоставлены 3 варианта расселения, но без учёта индивидуальных пожеланий.
- Если квартира в доме снималась, то и переселение происходит на условиях найма.
- Если переселяемый стоял в очереди на увеличение площади, при переселении это увеличение должно быть предоставлено.
- Переселение не может быть произведено ни при каких обстоятельствах в коммунальную квартиру.
- Переселение в другие районы города может быть произведено только при наличии письменного согласия самого жильца.
Кто может участвовать в программе?
В программе могут участвовать все лица, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. В первую очередь жилье предоставляет лицам с преимущественным правом:
- многодетным семьям, где есть более трех детей, не достигших совершеннолетия;
- жителям аварийных домов, где располагаются коммунальные квартиры. Как правило, такие дома необходимо признать нежилыми и небезопасными. Для этого вызывается оценочная комиссия, которая изучит состояние жилого объекта и установит, подходит ли здание под снос, или же нет.
Чтобы установить несоответствия жилищных условий, требуется провести оценочную экспертизу по основным направлениям.
Почему стоит улучшать условия, и кто может участвовать в программе:
- Были нарушены нормы площади жилья. По закону, на одного человека должно выделяться от 18 квадратных метров и более. Приведем пример: семья, состоящая из трех человек, проживает в комнате с площадью 20 квадратных метров. По закону они обладают преимущественным правом на расселение, так как заявленная площадь не соответствует государственному стандарту.
- Состояние жилого дома. Чтобы признать дом аварийным, комиссия должна подтвердить, что износ конструкции объекта составляет не менее 65%. Как правило, после работы комиссии каждый собственник получит на руки копии акта проведенных работ, которые подтверждают пригодность объекта для жизни. При этом жилье может быть ветхим, но по другой программе должно пройти процесс капитального ремонта. Аварийное жилье — это гниение деревянной конструкции, расщепление бетонных плит, отслоение кирпичной кладки, обвал стен и крыш. Ветхое жилье — фундамент начинает расслаиваться, но, не затрагивая конструкцию, стены требуют малярных работ, а внутренняя отделка должна быть укреплена.
- Санитарно-эпидемиологические нормы. Плохая звукоизоляция жилого объекта, высокий уровень вибрации — основные причины расселения. А также расселение жильцов, которые по закону не могут проживать на одной территории вместе со здоровыми жильцами. Например, если один из соседей болеет открытой формой туберкулеза или имеет психические расстройства, которые угрожают жизни других жильцов.
Примечание: нужно понимать, что в программу расселения входят в 90% случаев только те лица, которые проживают в коммунальных квартирах по договору социального найма. Собственники приватизированных комнат могут получить новое жилье только при определенных условиях.