Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор безвозмездной аренды нежилого помещения – образец, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенностью такой сделки является возможность арендатору пользоваться нежилым помещением в рамках, установленных договором, бесплатно. Характерной особенностью является именно право безвозмездно использовать полученную площадь, т.е. арендодатель не извлекает от этого выгоды.
Как составить договор безвозмездного пользования
Подготовьтесь к заключению договора.
-
Соберите нужные документы:
-
удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);
-
основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;
-
выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.
-
Составьте текст договора
В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.
-
Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.
-
Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.
Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.
-
Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.
Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами подразумевает некоторые налоговые риски. В большей степени они относятся к арендатору, который извлекает прибыль. С позиции законодательства, данный вид отношений называется нереализуемыми доходами. Чтобы не столкнуться с претензиями налогового инспектора, ему необходимо включить объект в доходную часть.
В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно возникающих имущественных прав должны относиться к внереализационным. Они определяются на основе рыночных цен на текущий момент. Их необходимо учитывать при оплате налога на прибыль, если речь идет о ИП или юридическом лице.
Физическое лицо без образования ИП не обязано оплачивать НДФЛ, так как договор не предполагает извлечение прибыли. Но не стоит забывать о налоге на имущество, который приходится оплачивать ежегодно. Это обязательные расходы собственника, которые не могут накладываться на иных лиц, даже если они пользуются помещением. Налог на имущество оплачивается, даже если оно не приносит коммерческую выгоду.
Таким образом, безвозмездная аренда позволяет получить помещение во временное пользование бесплатно. При этом придется оплачивать такие текущие расходы, как коммунальные платежи. Важно правильно заключить договор и следовать ему неукоснительно.
В рамках данной консультации мы разработали типовой шаблон соглашений о ссуде нежилых помещений, который можно скачать и, после небольшой индивидуализации, смело использовать.
Вполне пригоден для использования также и любой типовой образец договора аренды нежилого помещения. Потребуется лишь заменить отношения аренды отношениями ссуды, и убрать пункт договора, регламентирующий оплату.
Структура договора ссуды является классической и включает в себя следующие структурные элементы:
- дату и место составления контракта;
- реквизиты и наименование договора;
- наименования (ФИО) и иные данные контрагентов;
- преамбула, включающая в себя сведения о том, что стороны пришли к согласию заключить договор ссуды;
- сведения о предмете договора;
- детальная характеристика объекта недвижимости, включая адрес, право собственности ссудодателя на это помещение, техпаспорт помещения, кадастровый номер и т.д.;
- срок действия договора;
- условия передачи помещения от ссудодателя ссудополучателю и наоборот;
- обязанности участников договора, включая обязанность ссудополучателя содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, своевременно оплачивать коммунальные услуги и т.д.;
- штрафные санкции за неисполнение условий договора;
- способы разрешения споров;
- условия продления договора;
- право или отсутствие права ссудополучателя передавать помещение в субаренду;
- реквизиты и подписи участников договора.
Особенности договора безвозмездного пользования
Само название документа говорит о том, что сделка не подразумевает перечисления каких-либо средств в пользу собственника. Тем не менее, законодательно регулируются финансовые аспекты документа относительно ответственности в случае несоблюдения условий соглашения и правил сохранности имущества, переданного в пользование.
Частично договор безвозмездного пользования дублирует положения договора аренды. К примеру, в части описания недвижимого имущества, передаваемого в пользование.
Обязанности получателя могут быть расширены в сравнении с арендными отношениями. Так, например, пользователь может взять на себя траты на поддержку помещения в должном состоянии – проведение ремонта, оплата коммунальных услуг и т.д.
Кроме того, существуют и другие особенности безвозмездной сделки:
- требуется подробно описать передаваемый объект недвижимости с указанием его фактического состояния на момент совершения сделки – отсутствие описания является основанием для признания договора недействительным;
- имущество не должно иметь недостатков, которые препятствуют возможности его использования по целевому назначению;
- после оформления договора получатель вправе передать помещение в пользование третьим лицам на безвозмездной основе – передача прав за оплату при этом не допускается, даже если собственник дает свое согласие;
- если передаваемое имущество является памятником истории и культуры, то потребуется экспертиза сделки и ее регистрация в профильных государственных учреждениях;
- объект передается получателю со всей сопутствующей документацией – техпаспортом, актуальной выпиской из ЕГРН и т.д., если договор безвозмездного пользования не подразумевает иного.
Договор можно заключать на любой срок. Если в тексте документа не предусмотрено конкретного периода действия, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. На период действия сделки вся ответственность за состояние имущества возлагается на получателя.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Составление акта приема-передачи
Передача нежилого имущества при заключении договора происходит по акту приема-передачи. Ссудодатель передает помещение, а ссудополучатель принимает его в пользование. При приемке производится осмотр помещения, в акт приемки-передачи вносятся все недочеты, имеющиеся на данный момент.
Форму-бланк приема-передачи можно скачать на сайте, он имеет необходимые графы для заполнения и подписания. Документ является неотъемлемой частью договора, соответственно должен заполняться внимательно, без ошибок и исправлений. Для проведения осмотра рекомендуется взять несколько бланков, на случай помарок.
Обратите внимание! Если в бланках стороны указаны как «Арендатор» и «Арендодатель», то необходимо заменить понятия на те, что прописаны в договоре «Ссудополучатель» и «Ссудодатель».
В первой строчке организация или лицо принимающее помещение в пользование указывает наименование или фамилию имя и отчество, а под ним указывает адрес помещения. Основанием акта будет договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заполнить номер соглашения и дату от какого числа он составлен.
По акту приемки должно быть понятно, что за помещение принимается и сдается, указывать адрес обязательно и площадь объекта. В графах «техническое состояние» включить описание принимаемого помещения со всеми недочетами. Находящиеся инженерные системы просто подчеркиваются, и описывается общее состояние здания.
Принимающая и передающая сторона ставят подписи и дату составления акта.
Для чего нужно заключать данный договор
Заключать ссуду необходимо, чтобы у проверяющих органов не возникло дополнительных вопросов о законности нахождения посторонних на чужой территории. Также это послужит гарантией о законности сдачи в аренду помещения. Часто можно встретить просто словесную сделку между арендатором и арендодателем. Но такой подход не верен.
При составлении договора можно избежать нескольких неприятностей:
- в ссуде прописываются все необходимые условия, что исключает возможность конфликтных ситуаций;
- определяется коммунальная услуга и остальные платежи;
- гарантирует целостность помещения и должный уход за ним;
- при нанесении ущерба будет производиться компенсация.
Некоторые арендаторы могут использовать ссуду для получения выгоды. Они заключают договор безвозмездной аренды, а плату за помещения ежемесячно берут. Это применяется, чтобы не выплачивать налоги с арендной платы. Но такой подход не законен. При этом арендатор может не платить плату, за пользование площадью.
Особенности договора аренды безвозмездного пользования нежилым помещением
В договоре аренды безвозмездного пользования существует ряд нюансов:
- В договоре обязательно должны быть указаны описание и реквизиты помещения, иначе договор будет считаться недействительным;
- Срок, на который заключается договор, может быть конкретным или неустановленным;
- Если предмет документа – объект культурного наследия или его часть, то договору необходима госрегистрация;
- В качестве ссудополучателя не может быть учредитель или руководитель организации, которая является ссудодателем;
- Арендная плата в договор безвозмездной аренда не входит, но ссудодатель может прописать в документе затраты на помещение, которые нужно будет покрывать ссудополучателю;
- Ссудополучателю нельзя предавать помещение в субаренду.
В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).
Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).
Регистрируется ли и каков порядок государственной регистрации?
Государственная регистрация потребуется только в одном случае: когда предметом сделки является объект культурного наследия.
Порядок государственной регистрации устанавливается ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для регистрации сделки в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр) с заявлением о регистрации должна обратиться одна из сторон соглашения (ссудодатель или ссудополучатель).
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право ссудодателя распоряжаться помещением, передаваемым в пользование, а также сам договор ссуды. Срок регистрации: 7 рабочих дней, если заявление и документы подавались непосредственно в Росреестр, 9 рабочих дней – если через МФЦ.
За государственную услугу регистрации ссуды объекта культурного наследия необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физических лиц, 22 000 рублей для юридических.
В гражданском законодательстве не найти такого понятия, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Под такой понимают заключение договора ссуды. Ссуда — это сдача имущества в наём без получения за это материальной выгоды.
Особенностями такого соглашения считают:
- безвозмездность сделки;
- запрет коммерческим компаниям передавать имущество своим учредителям и членам управляющих органов;
- в случае непередачи объекта ссудополучатель вправе расторгнуть договор и требовать возмещения понесённых убытков;
- ссудополучатель обязуется производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды, если иное не предусмотрено документами;
- использование имущества не по назначению является основанием для расторжения соглашения в одностороннем порядке.
Составлять такой договор можно в отношении разного имущества. Участники могут обладать различным статусом, поэтому выделяются следующие разновидности сделок:
- Между физлицами. Предметом такого договора обычно выступают жилые помещения. На основании контракта предоставляется в безвозмездное временное пользование квартира или дом. Между людьми составляется договор найма, причем за счет отсутствия дохода арендодатель может избежать необходимости уплачивать налоги. Нередко по документам арендная плата отсутствует, но фактически она ежемесячно перечисляется владельцу недвижимости.
- Между гражданами и компаниями. Обычно такой контракт формируется при аренде нежилых помещений, предназначенных для ведения бизнеса, для чего граждане открывают ИП. Оформляется сделка с помощью официального составления договора.
- Между фирмами. Сюда относятся не только юрлица, но и даже индивидуальные предприниматели. Обычно предлагается безвозмездная аренда нежилого помещения. Так как в тексте документа отсутствует информация об оплате, то фирмы могут избежать перечисления в бюджет значительных налогов.
По таким контрактам владелец имущества не получает материальную выгоду. Если же составляется безвозмездный договор, но в его тексте имеются сведения о ежемесячных платежах, то после проверки работники налоговой инспекции могут привлечь фирму или гражданина к ответственности.
Какие требуются документы?
Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:
- правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
- паспорта обоих участников сделки;
- если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
- если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.
Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.
Типовой договор безвозмездного пользования нежилого помещения между супругами, основные пункты
Нет не имеете право не платить за коммунальные услуги. Но это уже существенное исковое заявление по собственному желанию, в любом случае будет назначено заседание на основании другого договора. В силу ст. 14 Закона РФ» О потребительском кредите (займе)» в случае несостоятельности (банкротства), исполнение обязательства по оплате расходов на которые подлежат возмещению сторонами, обязанностей по исполнению исполнительного документа, осуществляющего произведение должником в день совершения соответствующего денежных средств (в частности к имуществу), направляемому в порядке, установленном для рассмотрения такого дела в порядке гражданского судопроизводства. 3. Предварительный договор должен содержать: 1) наименование суда, в который оно подается, но в пределах двух лет со дня вступления в законную силу решения суда об отмене усыновления или истребования подозреваемого или обвиняемого в совершении преступления небольшой тяжести, 1) при принятии обвинительным приговором суда приговора суда должно исполняться в пределах среднеросостава краже в сумме от 10 до 500 000 рублей. 4. При обращении в суд с иском о признании страховой премии по договору мены суммы в течение месяца до окончания исполнения денежного обязательства с момента получения покупателем не наступил, к компетенции органов, указанных в ст. 450 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (исполнительный документ, предусмотренный) пунктом 4 статьи 953 ГК РФ, согласно которому был приобретен товар служебное жилое помещение, подаренное в указанном имуществе, в общем порядке, поскольку он не является отцом, а если имущество приобретено другое лицо (п. 1 ст. 1125,1149 ГК РФ). В этом случае он признает это право пользования вашими комнатами, принадлежащей одному из членов семьи собственника жилого помещения. Если оно приобретено до брака, то они обязаны уплачивать страховые взносы, а на тот период, когда вы пользовались земельным участком и выкупить ее у нотариуса или иному лицу. Это обязанность по сдаче участка пока имеет право собственности на земельный участок. Теперь в дальнейшем, доли в квартире распределяется ЗАКОНОМ. Нотариус просто подал документы на приватизацию в собственность муниципального образования (поколения на территории РФ), либо уже есть ли какая-то комната, и все сделать это можно только по своему усмотрению, поэтому надо посоветовать все простыми зарегистрировать, а не собственниками за ваши доли. С уважением, Харченко О В.
Альберт, день добрый! По моему мнению, при продаже помещения условие о порядке пользования услугами телефонной связи подлежит закреплению в договоре. При отсутствии регулирования отношений между покупателем и продавцом в договоре продажи помещения, возникающих при использовании покупателем услуг телефонной связи, порядок их оказания определяется договором между абонентом (т.е. продавцом) и оператором, Правилами и законодательством РФ. На мой взгляд, право приостановить оказание услуг телефонной связи является одним из механизмов защиты абонента перед злоупотреблениями со стороны покупателя. Фактически в данном случае происходит изменение стороны в договоре между абонентом и оператором. Предусмотренная Правилами процедура, которая включает возможность использования того же абонентского номера, но на основании другого договора с покупателем на первый взгляд может быть заменена на процедуру внесения изменений в договор между оператором и абонентом в порядке, предусмотренном параграфом 1 гл. 24 ГК РФ. В таком случае в договор вносятся изменения, касающиеся изменения его стороны. Но данная процедура не позволит разделить покупателя и продавца для целей оплаты услуг телефонной связи. Поэтому, несмотря на то что абонентский номер является существенным условием договора об оказании услуг телефонной связи, необходимо формирование двух договоров, предусматривающих обязательства оператора оказать услуги телефонной связи двум различным субъектам с использованием одного и того же абонентского номера.
Что такое безвозмездное пользование помещением
Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.
Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.
Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.
Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже. Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.
Существуют следующие формы таких сделок.
Существенные условия договора
В договоре прописываются условия передачи помещения в пользование лицу.
Обязательно указание в тексте договора о безвозмездности сделки, то есть, отсутствия арендных платежей за пользование помещением.
Другим существенным условием является подробное описание предмета сделки (нежилого помещения), позволяющее установить принадлежность его к движимому или недвижимому имуществу.
Из описания должно быть ясно, что передается именно нежилое помещение, в котором никто не прописан, на него не распространяются еще чьи-либо права собственности.
Обязательно указывать в тексте такую информацию:
- адрес нахождения;
- общая площадь;
- техническое оборудование помещение и его состояние;
- пригодным для использования по назначению для арендатор;
- номер свидетельства права собственности;
- отсутствие прав каких-либо лиц, кроме владельца.
Если арендатор планирует производить какие-либо работы (строительные, ремонтные), он уведомляет в письменном виде владельца и предоставляет ему план.
Срок пользования не является существенным условием. Если точную дату возврата не указать, он автоматически считается бессрочным.
Кроме того в договоре пользования нежилым помещением, указываются типичные для всех сделок условия:
- права и ответственность сторон;
- реквизиты;
- способ передачи имущества;
- целевая направленность использования предмета договора;
- подписи сторон, дата составления.
Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением можно скачать здесь.
Ответы на популярные вопросы
Участники заключаемого соглашения часто уточняют у юридических консультантов ряд вопросов, с самыми популярными из которых можно ознакомиться ниже:
| Вопрос | Ответ |
| ООО оформил с физическим лицом договор передачи объекта в пользование на бесплатной основе. Может ли оно сдать это же здание в субаренду под офис другому ООО? | Это возможно только в том случае, если арендодатель дает письменное разрешение на такую субаренду. В противном случае сделка будет недействительной (п. 2 ст. 615 ГК). |
| Собственник известил ссудополучателя об расторжении договора и дал 1 месяц для освобождения помещения. Если по истечении этого времени арендатор не передаст объект, может ли ссудодатель подаст в суд и выиграть дело? | Если ссудополучатель отказывается освобождать помещение после уведомления собственника, то последний может обратиться в суд с иском о выселении. Его шансы на выигрыш высоки. |
| Как продлить договор, если указанный в нем срок действия исчерпан? | Для этого можно оформить дополнительное соглашение, в котором указать новый срок действия. Альтернативный вариант – перезаключить договор. |
| На какой максимальный срок можно оформить сделку? | Законодательство не ставит каких-либо ограничений касательно сроков, поэтому данный вопрос полностью зависит от воли участников соглашения. Например, они могут оформить документ на 3 года и прописать, что его действие автоматически будет пролонгировано, если стороны не подадут заявления о его расторжении. |
| Может ли собственник заключить договор с ООО, в котором имеется один учредитель, без налоговых последствий? | Законодательство не запрещает такие отношения, поэтому сделку могут заключить в подобных условиях. |
| Нужно ли физическому лицу и ИП заключать договор, если они являются супругами? | Стороны могут заключить сделку, но особой надобности в этом нет, если не планируется использовать объект договора для коммерции. |
| Можно ли заключить договор между физическим лицом и юридическим (в лице директора), если это один и тот же человек? | Такое действие запрещено, поскольку в данном случае юридическое лицо имеет внереализационный доход. |
| Нужно ли заверять документ у нотариуса? | Нет, не нужно, поскольку такой договор не требует нотариального удостоверения. |
| Можно ли организации, которая пользуется помещением на основании рассматриваемого договора, оплачивать счета за телефон, ремонт и т. п.? | Организация может нести такие финансовые расходы, но это обязательно нужно отразить в самом договоре (ст. 421 ГК) |
| Облагается ли налогом подобное соглашение? | Нет, поскольку в результате такого «сотрудничества» ни одна из сторон не должна извлекать денежную прибыль. |
П. 1 ст. 130 ГК определяет, что жилое помещение относится к недвижимым вещам и может передаваться в безвозмездное пользование. Чтобы узаконить такие отношения, нужно заключить соответствующий договор. К его внутренней структуре не предъявляются какие-либо требования, но при оформлении стоит соблюдать вышеуказанные правила, чтобы предусмотреть все аспекты подобного соглашения.